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- Según expertos del sector, el mercado de viviendas en Estados Unidos ya estaría atravesando por una situación de recesión.
- Esta semana se conocieron los números del más reciente informe correspondiente al mes de julio, los cuales fueron desalentadores.
- Los movimientos de enfriamiento de la Reserva Federal estarían terminando de empujar este sector hacia una inevitable contracción, según expertos.
Importantes economistas vinculados al mercado inmobiliario estadounidense suenan cada vez más pesimistas sobre la situación actual del sector. Para ellos, el sector ha entrado en una situación de recesión que, aunque es negada por políticos, en carne y huesos sería muy real. El informe de viviendas de esta semana se presenta como un sólido testimonio de eso último.
La más reciente de las voces que resalta la peor parte, es de Lawrence Yun, alto directivo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Para él, “la continua caída de las ventas refleja el impacto del pico de la tasa hipotecaria del 6% a principios de junio”. Esto habría puesto las tasas anuales de ventas en su piso más bajo ($4.81 millones) solo comparables con las de mayo de 2020, es decir, al inicio de la pandemia del Covid-19.
Por otro lado, en comparación con julio del año pasado, las ventas cayeron en más de un 20%. Contrastadas con el mes anterior (junio), en julio, las ventas de viviendas de segunda mano cayeron en 5.9%. Tal como reportó INVESTOR TIMES, se trata del sexto mes consecutivo de caídas en ese sector. Para Yun, esto es un reflejo claro de una recesión en marcha.
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Mercado inmobiliario estadounidense continúa perdiendo tracción
El hecho de que el mercado inmobiliario estadounidense mantenga preocupados a los analistas del sector, es llamativo. Históricamente, ese sector es un reflejo fiel de la salud de la economía de esa nación norteamericana. En ese sentido, los números reflejados parecen no favorecer una visión optimista sobre el futuro próximo del área de viviendas.
Entre los números más comprometedores, se encuentra que la hipoteca de tasa fija a 30 años superó el 5.81% durante la semana que concluyó el 23 de junio. En la semana que concluyó el 18 de agosto, el promedio fue de 5.13%. La gravedad de estos resultados publicados por Freddie Mac, se puede evidenciar si se compara con el 2.86% de hace un año.
Es de tener en consideración que las políticas del banco central son las principales impulsoras de la debacle de este mercado. Precisamente, esa es la tarea de la Reserva Federal para vencer la inflación que azota a la primera economía mundial. Las autoridades financieras necesitan una economía al borde o dentro de la recesión para hacer retroceder los precios. Aunque tal escenario pueda equipararse a dispararse en una pierna para no sentir un dolor de muela, es justo lo que desea la Fed.
De cualquier manera, el mercado inmobiliario estadounidense se convirtió en uno de los primeros sectores en sentir el enfriamiento. Desde marzo de este año, las autoridades de la Fed iniciaron el proceso de subida de las tasas de interés. El impacto fue inmediato en las tasas hipotecarias, la cuales no han parado de comportarse negativamente desde entonces.
El mercado continúa absorbiendo el impacto de los precios
Mientras la situación con la inflación luce volátil, el mercado de viviendas continúa presentando problemas en las salidas o ventas. Esa es la apreciación de Sam Khater, jefe economista de Freddie Mac. Aunque dice que la inflación está más allá de sus máximos, eso no ha comenzado a expresarse de manera contundente en los precios.
El problema de eso último, a su entender, es que la pérdida del poder adquisitivo no se recuperará de inmediato, aunque las medidas fueran exitosas. “La inflación parece estar más allá de su punto máximo, lo que ha detenido el rápido aumento de las tasas hipotecarias que experimentó el mercado de la vivienda a principios de este año”.
Aun así, explica, el mercado inmobiliario estadounidense es extremadamente sensible. “El mercado continúa absorbiendo el impacto acumulativo de los grandes aumentos de precios y tarifas que llevaron a una caída de la asequibilidad”, expresa, según cita The Street.
Comenta que el resultado de todo ese acumulado, es que la demanda de viviendas continuará en un ritmo muy bajo en lo que queda de 2022. “Como resultado, durante el resto del año, la demanda de compra probablemente seguirá siendo lenta, la oferta aumentará modestamente y el crecimiento del precio de las viviendas se desacelerará”, remarca.
Las condiciones económicas internas de EE.UU. parecen haber golpeado de tal manera los presupuestos, que los compradores se ven obligados a desistir. En la medida en que las subidas de tasas se mantengan, los compradores se mantendrían contra la pared debido a una posible recesión que para muchos ya existe.
La recesión en el mercado inmobiliario estadounidense
Hasta esta semana, el precio medio de ventas de viviendas de segunda mano subió hasta $403.800 dólares. Esto equivale a un incremento de 10.8% más que en 2021, de acuerdo a la NAR. Con esa subida se marca un ritmo récord de 125 meses consecutivos de aumentos año tras año.
“En la economía existe la duda sobre la existencia o no de la recesión. Pero en el mercado de la vivienda la recesión está clara, según los analistas”
No se debe perder de vista que el precio promedio bajó desde la punta de junio, cuando se colocó en $416.000 dólares. En tanto, el aumento interanual actual de julio, decreció considerablemente desde el 13.4% del mes anterior. No obstante, eso no anula el hecho de que las cifras continúan en una etapa compleja para los posibles compradores en el mercado inmobiliario estadounidense.
Durante la pandemia, las personas ahorraron grandes sumas de dinero gracias al confinamiento y a los masivos estímulos. Pero la inflación se ha llevado gran parte de esos montos, puesto que los hogares usaron fondos de ahorro para cubrir sus gastos esenciales. Ese fenómeno permitió que, a pesar de los altos precios, el consumo minorista no se derrumbara como habría ocurrido en condiciones normales.
La otra cara de ese hecho, es que el dinero ahorrado invertido en gastos cotidianos desinfló las posibilidades de entrar al mercado de viviendas. Incluso ahora, cuando los precios han retrocedido, los compradores apenas pueden permitirse dirigir la vista hacia las viviendas. De allí que los expertos consideran que las dudas sobre la llegada de la recesión que existen en la economía en general no aplican al mercado inmobiliario.
¿Cómo se expresa la inflación en el sector de la vivienda?
La recesión que supuestamente ya existe en el sector inmobiliario de Estados Unidos se expresaría notoriamente en dos áreas. La primera de ellas es la de ventas, cuyos números se muestran arriba. La segunda tiene que ver con los niveles de construcción de casas, explica Yun. Opinión similar expresó a principios de semana Robert Dietz, jefe economista de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
“La confianza de los constructores cayó por octavo mes consecutivo en agosto debido a que las tasas de interés están muy elevadas, a los problemas continuos de la cadena de suministro y a los altos precios de las viviendas que continúan exacerbando los desafíos de asequibilidad”, expresó Dietz. Agrega que la caída del mercado inmobiliario estadounidense no ha tocado fondo.
Explica que la confianza de los constructores de viviendas unifamiliares siguió en línea descendente durante agosto, con una caída de 6 puntos hasta los 49. Es la primera vez desde mayo de 2020 que el índice cae por debajo de la media clave de 50.
Los consumidores estarían “sentados al margen” debido a los altos costos de las viviendas. “El tráfico de compradores de agosto en nuestra encuesta de constructores fue de 32, el más bajo desde abril de 2014, con la excepción de la primavera de 2020, cuando la pandemia golpeó por primera vez”, expresa Jerry Konter, de la constructora Savannah, Ga.
“La política monetaria más estricta de la Reserva Federal y los costos de construcción persistentemente elevados han provocado una recesión inmobiliaria”, subrayó Dietz. De ese modo, el volumen total de inicios de viviendas unifamiliares registraría, según el experto, una disminución a finales de 2022. Se trataría de la primera caída desde el año 2011.
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2022 podría significar la mayor caída desde 2011
En términos de construcción de viviendas unifamiliares, 2022 podría representar una caída tal como indica Dietz. Hasta ahora, los números gubernamentales parecen apuntar en esa dirección. Tal es el caso de los recientes informes de edificación de viviendas iniciadas, las cuales sufrieron una caída de 9.6% en julio en comparación con el mes anterior, con una tasa de 1.446.000, según datos gubernamentales.
Esto último representaría una caída de 8.1% en comparación con julio de 2021 y equivale al peor nivel desde febrero del año pasado. A pesar de esto, Yun considera que no se trata de una recesión en términos de precios, al menos hasta ahora. “El inventario continúa escaso y los precios incrementándose a nivel nacional, con casi el 40% de las viviendas al mando del precio de lista completo”, expresa.
Dice que la recuperación no será rápida, aunque todo depende de que las tasas hipotecarias bajen del 5%. Esto debería ser acompañado de un impulso en la capacidad adquisitiva de los potenciales compradores. Eso tendería al inicio de una moderada estabilización del mercado inmobiliario estadounidense.
Pero el desafío es sacar a los compradores del margen, donde se han mantenido debido a la oscuridad del futuro económico, el desafío de los precios y las altas tasas hipotecarias.
El problema de la Ley para la reducción de la inflación
Un indicativo de que los precios de las viviendas en EE.UU. podría continuar subiendo, es la recientemente aprobada Ley para la reducción de la inflación. La NAHB se opuso agresivamente a esa propuesta debido a que, a su juicio, esa ley lleva implícita un problema para los precios de las viviendas.
“No logra aliviar las presiones inflacionarias sobre la vivienda y contiene nuevos requisitos problemáticos del código de energía y construcción que pueden aumentar los costos de las viviendas para los propietarios e inquilinos”, explican en una publicación.
La propuesta fue aprobada por la Cámara de Representantes a principios de mes y no sin polémicas. Algunos senadores recalcaron que votaban en favor, pero sin dejar de acotar que la Ley pasaría de largo frente un sector de vital importancia para la economía estadounidense como el mercado inmobiliario. La representante demócrata por el estado de California, Maxine Waters, fue una de esas voces.
“Ya no podemos darnos el lujo de tener una vivienda como una ocurrencia tardía, un ‘bueno tener’, o simplemente algo que puede esperar para más tarde”, manifestó. Como se puede intuir, el ambiente parece incierto para el sector debido a que se mezclan problemas macroeconómicos y la intromisión gubernamental. Tal situación podría enturbiar el ciclo de mejora esperado en el sector.
¿Se enfriará el mercado de viviendas?
Se trata de la pregunta con menos probabilidades de respuesta objetiva. En ese sentido, el portal ABC News realizó un reportaje que hace énfasis en ese aspecto. La respuesta sobre el enfriamiento de los precios de las viviendas depende de a quién vaya dirigida la pregunta, expresa ese portal.
“Hoy, semana tras semana, vemos más y más inventario en el mercado y la demanda ha disminuido”, expresó a ese medio el corredor, Justin Itzen. Agrega que los compradores ahora tienen más para elegir, por lo que son más selectivos a la hora de decidirse a hacer sus compras. No obstante, esto tiene que ver con el mercado de viviendas de lujo.
En el mercado inmobiliario corriente estadounidense, la realidad es distinta. De allí que el enfriamiento de los precios de las casas depende del tipo. Es probable que en un corto período y dentro de su rango, las viviendas de lujo bajen de precios. Aunque la capacidad de compra de los más ricos tiende a ser resistente en tiempos de crisis, es no quiere decir que no sea afectada.
Los ejemplos de esto último fuera del mundo de las viviendas son innumerables, como en el caso de los relojes de marca. Este medio informó recientemente cómo las ventas de Rolex se desplomaron con la llegada del invierno en el mercado de criptomonedas.
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