El mercado inmobiliario parece acercarse a su punto de inflexión

El mercado inmobiliario en EE.UU. está sufriendo cambios y es objeto de debate respecto a su rumbo actual.
¿Los precios excesivos y el aumento de las tasas hipotecarias provocarán una fuerte corrección, o bien, el mercado seguirá en los niveles actuales?

El mercado inmobiliario en EE.UU. parece estar dando señales que supondrían un cambio de tendencia.

Por lo visto, el aumento agresivo de las tasas de interés por parte de la FED sería el principal catalizador.

Sin embargo, aún persiste un intenso debate respecto a lo que realmente ocurre con el mercado inmobiliario en la mayor economía del mundo.

Te presentamos los hechos más recientes y las 2 visiones contrarias sobre este importante tema.

El mercado inmobiliario y las tasas de interés

Uno de los principales componentes de la demanda inmobiliaria es la compra de casas nuevas a través de créditos hipotecarios de largo plazo.

La demanda de créditos depende de la tasa hipotecaria, y ésta última se ve afectada por la tasa de interés promedio fijada por la FED.

Veamos la Evolución de las Tasas de Interés de Referencia e Hipotecaria en EEUU para el Período 1972-2022:

Actualmente nos encontramos en una tasa de referencia de 1,75% y una tasa hipotecaria de 5,84%.

“Un primer hecho del mercado inmobiliario que debemos destacar es que, inequívocamente, aumentos de la tasa de referencia suponen aumentos inmediatos de la tasa hipotecaria.”

Nos dirigimos a un posible aumento de 75 puntos básicos en la tasa de referencia, la cual alcanzaría niveles de 2,50%. Este aumento, sin duda, supondrá un mayor avance de la tasa hipotecaria, tal vez por encima de 6,00%; lo cual no ocurría desde 2008.

¿Pero, qué ocurre durante la reducción de tasas?

Pues, de igual modo, la tasa hipotecaria se reduce cuando bajan las tasas de referencia. Incluso, también tiende a bajar cuando las tasas de referencia se mantienen estables luego de un período de aumento.

Desafortunadamente, para todos aquellos propietarios que poseen créditos y han visto aumentar la carga de los intereses, apenas ha comenzado el ciclo de aumento de las tasas por parte de la FED.

Por otro lado, la inflación mantiene un comportamiento persistente y aún no comienza a declinar.

Algo que no debemos olvidar cuando hablamos de cambios en las políticas macroeconómicas son los “mecanismos de transmisión”. Estos se desarrollan a medida que transcurre el tiempo y los agentes económicos ajustan sus expectativas.

Además, la data económica, al medir y monitorear el pasado viene necesariamente con un rezago.

“No podemos esperar que la inflación desaparezca de un día para otro. Se necesita que el costo del dinero aumente y ese efecto sea digerido por toda la estructura económica para que produzca el efecto deseado.”

¿Qué tan lejos puede llegar el mercado inmobiliario?

La discusión gira en torno a si llegó o no el punto de inflexión del mercado inmobiliario. En ese sentido encontramos 2 posiciones que dominan el debate sobre el tema:

Unos afirman que lo observado desde la pandemia no es más que una burbuja inmobiliaria, al igual que en el mercado de valores. Este grupo piensa que el mercado está sobrecalentado y a medida que las tasas suban más, ya no será posible un equilibrio en el sector inmobiliario sin un ajuste de precios.
Otros dicen que, dado el bajo nivel de inventario de nuevas construcciones y la demanda que aún persiste, el mercado podría mantenerse por mucho más tiempo sin cambios significativos. Es decir, en vez de anticipar un profundo valle debemos esperar una amplia meseta.

Veamos la Evolución del Indice de Precios de la Vivienda, la Inflación Anual y el PIB del Sector Construcción en EE.UU. para el Período 1992-2022:

Indice de precios de la vivienda en EE.UU.

En el panel superior podemos ver el Indice de Precios de la Vivienda en EE.UU., el cual ha seguido en ascenso, aunque a tasas anualizadas cada vez menores.

Alcanzó un pico de 19,4% para febrero de 2022 y desde entonces se ha ido desacelerando, hasta llegar a una variación de 18,3% para mayo 2022.

La incógnita es si estos niveles de precios son sostenibles para el mercado inmobiliario.

“A juzgar por lo ocurrido entre 2007 y 2008, los ajustes son graduales y sólo se dan en presencia de eventos catalizadores como una recesión. De lo contrario, es probable que el mercado pueda mantenerse por más tiempo con los precios actuales, tal y como afirman los más optimistas.”

Inflación anual en EE.UU.

Luego, podemos ver la Inflación Anual en EE.UU., cuya última lectura fue de 8,60% para el mes de mayo.

La inflación general del país sigue en aumento y, a diferencia del Indice de Precios de la Vivienda, aún no parece haber llegado a su cúspide. Por el contrario, se aceleró en 8 de los últimos 9 meses.

“Esto supone una presión al alza para las tasas de interés, las cuales pudieran llegar incluso al 3,00% antes de fin de año.”

Es probable que esto pueda generar un efecto restrictivo sobre la demanda del sector inmobiliario.

PIB del sector construcción en EE.UU.

En cuanto al PIB de la construcción, la última lectura disponible alcanzó un nivel de 650,2 billones de dólares.

Sin embargo, con la recuperación post-pandémica el PIB llegó a rondar los 700 billones a mediados de 2021, pero en los últimos meses se desaceleró.

En la medida que las estimaciones de crecimiento del segundo trimestre de 2022 vayan saliendo a la luz, podremos evaluar hasta qué punto la economía puede resistir el ciclo de aumento de tasas.

Las perspectivas no parecen ser alentadoras, sin embargo, tal y como señala Veronika Bondarenko para The Street:

“Aún así, hay un debate en curso sobre si nos dirigimos directamente (o si ya estamos dentro) a una burbuja inmobiliaria que continúa.

Si bien algunos analistas insisten en que los años de crecimiento desenfrenado de los precios de las viviendas conducen inevitablemente a caídas, otros señalan que el inventario aún es bajo y el hecho de que incluso una caída de dos dígitos en los precios aún haría que las viviendas en la mayoría de los mercados fueran más caras de lo que eran hace solo unos años. atrás.”

Radiografía del mercado inmobiliario en EE.UU.

Hay 4 variables principales que dan cuenta de la marcha del mercado inmobiliario en EE.UU., a saber:

Viviendas iniciadas o “housing starts”

Mide el cambio en el número anualizado de nuevos edificios residenciales que comenzaron a construirse durante el mes informado. Es un indicador líder de la fortaleza en el sector de la vivienda.

Permisos de construcción o “building permits”

Es una variable que refleja el número anualizado de autorizaciones legales otorgadas para la construcción de edificios residenciales nuevos o existentes durante el mes reportado.

Ventas de casas nuevas o “new home sales”

Este indicador mide el número anualizado de casas unifamiliares nuevas que se vendieron durante el mes anterior. Tiende a tener más impacto cuando se publica antes que las ventas de viviendas existentes, pues ambos informes están estrechamente relacionados.

Ventas de casas existentes o “existing home sales”

Representa el cambio en el número anualizado de casas y edificios residenciales existentes que se vendieron durante el mes anterior. Esta variable ayuda a medir la fortaleza del mercado inmobiliario de EE.UU. y es un indicador clave de la fortaleza económica general.

Según recoge nota de Reuters, las ventas de casas nuevas en EE. UU. cayeron en junio a su nivel más bajo en dos años:

“El mercado de la vivienda es uno de los sectores más sensibles a los tipos de interés. Los datos de la semana pasada mostraron que las ventas de viviendas de segunda mano cayeron por quinto mes consecutivo en junio.

Los inicios de viviendas y los permisos de construcción también disminuyeron aún más el mes pasado, pero es poco probable que se produzca un colapso debido a la grave escasez de viviendas.

La reducción de la demanda podría ayudar a alinear la oferta y la demanda de viviendas y frenar el crecimiento de los precios.”

A fin de ver las tendencias en desarrollo, veamos la Evolución de las 4 Variables Principales del Mercado Inmobiliario en EE.UU. para el Período 1964-2022:

Las viviendas iniciadas se han mantenido hasta ahora en una tendencia creciente desde la pandemia, sin embargo, para la última lectura disponible descendieron a 1.559.000 unidades.
En cuanto a los permisos de construcción, se mantienen en un rango lateral alrededor de 1.696.000 unidades. Si el sector de la construcción se está expandiendo, estas dos variables deben mostrar una tendencia creciente.
Las ventas de casas nuevas han venido declinando en los últimos meses, cayendo a un nivel actual de 590.000 unidades, el más bajo en 2 años. Sin duda, esto es un efecto de los aumentos en las tasas hipotecarias a largo plazo y los elevados precios.
Finalmente, las ventas de casas existentes también muestran una tendencia declinante, alcanzando 5,12 millones.

¿Qué se puede esperar en el mercado inmobiliario?

Como nos muestra esta radiografía del mercado inmobiliario, se avanzó mucho durante la última década, luego de los efectos devastadores de la crisis inmobiliaria de 2006, la cual dio origen a la gran crisis financiera de 2008.

“Sin embargo, actualmente 2 de los 4 indicadores revisados ya están en tendencia bajista, lo cual sugiere una fatiga clara del sector inmobiliario en EE.UU.”

Aún hay mucha demanda de vivienda en el país, pero las perspectivas económicas son complicadas, por lo que es prudente monitorear la tendencia de estas variables.