¿El sector inmobiliario comercial de Europa será el próximo en caer?

Las preocupaciones sobre el estado actual del mercado inmobiliario comercial europeo van en aumento.
Los inversores temen que el próximo sector en implosionar sea este después de la reciente crisis bancaria.
Si ocurre el llamado bucle fatal, una posible corrida bancaria conllevaría al sector inmobiliario a una recesión.

La salud del mercado inmobiliario comercial de Europa, es una de las preocupaciones de algunos inversores, quienes temen que este sector sea el próximo en implosionar después de la crisis bancaria ocurrida en marzo.

Tras las agresivas subidas de las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo, el costo de los préstamos aumentó sustancialmente. Esto contribuyó a deprimir las valoraciones del sector que estuvieron en niveles muy altos por años mientras los rendimientos de los bonos eran bajos.

Los temores de que se desate un bucle fatal están fundamentados en el reciente colapso de Silicon Valley Bank y el el cierre del Signature Bank en Estados Unidos, junto con el rescate de emergencia del Credit Suisse. De ser así, una posible corrida bancaria podría desencadenar una recesión en el sector.

“Claros signos de vulnerabilidad”

A principios de abril, el BCE advirtió que hay “claros signos de vulnerabilidad” en el sector inmobiliario europeo. Sus proyecciones están basadas en “la disminución de la liquidez del mercado y las correcciones de precios”.

El emisor europeo dijo que era necesario establecer nuevas restricciones a los fondos de propiedad comercial con el objetivo de reducir los riesgos de que se produzca una crisis de falta de liquidez.

Los fondos europeos que habían hecho inversiones directas en bienes raíces registraron en febrero salidas de 172 millones de libras esterlinas (215,4 millones de dólares), de acuerdo con datos de Morningstar Direct. Mientras que en enero las entradas fueron de casi 300 millones de libras esterlinas.

Para los analistas de Citi las acciones inmobiliarias de Europa podrían caer entre un 20% y un 40% este y el próximo año, como resultado del impacto de la subida de los tipos de interés. Incluso, se estima que la caída del sector inmobiliario comercial de mayor riesgo podría ser de un 50% en 2024, indicó el banco.

“Algo que no pasaría por alto es una crisis en el sector inmobiliario, tanto para particulares como para bienes inmuebles comerciales, donde vemos una presión a la baja tanto en Estados Unidos como en Europa”, afirmó esta semana el director gerente del Mecanismo Europeo de Estabilidad, Pierre Gramegna, citado por CNBC.

Temores sobre el área de oficinas

En cuanto al segmento de oficinas, que es considerado una de las áreas más importantes del mercado inmobiliario, los temores no son menores. No se descarta una posible recesión debido al cambio de los patrones de trabajo remotos o híbridos luego de la pandemia de Covid 19.

“A la gente le preocupa que el back-to-office realmente no se haya materializado, por lo que hay demasiadas vacantes y, sin embargo, también hay demasiados préstamos en esa área”, sostuvo Ben Emons, director y estratega senior del administrador de inversiones NewEdge Wealth.

Para tratar de buscar pistas claras sobre lo que puede pasar, la gente busca información relacionada con los bancos que han prestado dinero, a dónde han dirigido sus préstamos y a qué sector se ha favorecido, dijo Emons.

Esto no ha hecho más que profundizar las preocupaciones en torno a los bancos que podrían estar expuestos a un mayor riesgo, si se produce una oleada de ventas nerviosas o forzadas que conduzca a una espiral descendente.

Según datos de Goldman Sachs, los bienes raíces comerciales representan cerca del 25 % de los libros de préstamos de los bancos estadounidenses. Entre los bancos más pequeños, que han resultado más afectados por las altas tasas de interés, esta cifra se eleva hasta el 65 %. En cambio en los bancos europeos el porcentaje es de un 9% aproximadamente.

En marzo Capital Economics aumentó su pronóstico de que se produzca una corrección del sector inmobiliario de la zona euro de máximo a mínimo del 12% al 20%. En estas valoraciones estiradas como las llama la firma, se espera que las oficinas salgan peor.

“Vemos esta dificultad financiera, o como quiera llamarla, como un catalizador para un ajuste de valor más profundo de lo que esperábamos anteriormente”, afirmó el economista jefe adjunto de propiedad de Capital Economics, Kiran Raichura.

Riesgos en Europa son menores que en EE.UU.

Aunque no todos los analistas coinciden en que necesariamente habrá una recesión. Al menos así lo piensa el director ejecutivo de la empresa inmobiliaria española Inmobiliaria Colonial, Pere Viñolas Serra.

Según el también presidente de la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos, en Europa la situación parece ser paradójicamente fuerte.

Los indicadores de riesgo para que esto suceda, son la tendencia de regreso a la oficina que en Europa es mayor que en los EE. UU., comentó el ejecutivo. En tanto que las tasas de “recuperación” u ocupación de oficinas en Europa han sido también más altas.

“Lo sorprendente es que los datos muestran que está mejor que nunca”, destacó Vinolas. Y agregó que “está sucediendo algo totalmente diferente en EE. UU. frente a Europa”.

Las tasas de disponibilidad de oficinas en el continente europeo a finales del año pasado fueron del 7 %. Esta cifra es sustancialmente inferior al 19 % en EE. UU., sostiene el asesor inmobiliario JLL. Mientras que en el caso de Inmobiliaria Colonial, actualmente las tasas de desocupación son más bajas, con un 0,2% en París y un 5% en Madrid.

“Nunca he visto eso en mi vida. Los datos sobre las tasas de ocupación están al más alto nivel”, aseguró Vinolas.

Por su parte, JPMorgan también cree que los temores de una recesión en los EE.UU extendiéndose a Europa son exagerados.

“Fundamentalmente, creemos que cualquier contagio de los bancos estadounidenses o de los CRE (bienes raíces comerciales) de EE. UU. a sus pares europeos no está justificado, dadas las diferentes dinámicas del sector”, afirmaron analistas del banco.

La incertidumbre se mantiene

Eso no quiere decir que la incertidumbre sobre el desempeño del sector este y el próximo año no exista, dijeron los analistas. Una de las cosas que más preocupa es la forma como se ha venido concentrando el financiamiento de prestamistas no bancarios.

Los llamados bancos en la sombra, han entrado en juego después de la imposición de regulaciones más estrictas en los bancos tradicionales, apuntó el economista senior de propiedad de Capital Economics, Matthew Pointon,

Antes de la crisis financiera mundial de 2008, por ejemplo, los bancos tradicionales europeos ofrecían préstamos hasta del 80% del valor de un inmueble. En la actualidad difícilmente tales préstamos son superiores al 60%.