Etiqueta: Activo Real

Las tierras agrícolas representan un activo real cada vez más demandado y hoy explicamos las razones detrás de ello. Las tierras agrícolas en EE.UU. se están convirtiendo en uno de los activos preferidos por los individuos más ricos del mundo. Es una tendencia que viene en desarrollo desde hace un par de décadas, pero ha acelerado su curso en los últimos años. ¿Qué hay detrás de la adquisición de tierras agrícolas en EE.UU.? ¿Por qué las personas más adineradas se están volcando a invertir en este activo? Sigue leyendo y conoce las ventajas que ofrece invertir en tierras agrícolas, quiénes son los mayores propietarios y cuáles podrían ser las opciones para el inversor minorista. Tierras agrícolas en EE.UU.: Los hechos principales Según las tendencias puestas de manifiesto en los censos realizados por el gobierno federal, la propiedad de las tierras agrícolas se reparte en 3 grupos: Cerca de un 50% de los propietarios de tierras agrícolas operan sus propias granjas, si bien este número tiende a descender. Una pequeña fracción, alrededor del 5%, opera una parte de sus granjas y arrienda el resto a otros operadores. El 45% restante de los propietarios de tierras agrícolas no realizan operación alguna y sólo alquilan las granjas a otros operadores. Este número ha crecido en las últimas 2 décadas en detrimento del primer grupo. Según el censo agrícola de 2017, en los EE.UU. había 2.042.220 granjas agrícolas, las cuales cubrían una extensión de terreno de 900.217.576 acres. Respecto al censo de 2012 se produjo una reducción de 67.083 granjas (- 3,2%) y 14.310.081 acres (- 1,6%). Según Statista, para 2021 la cantidad de granjas agrícolas continuó descendiendo hasta llegar a 2.012.050. “Alrededor del 85% de los propietarios de tierras agrícolas en los EE.UU. son individuos o familias, mientras que el resto se reparte entre corporaciones, asociaciones y otras entidades.” En la siguiente imagen cortesía de Croplands.org podemos ver la Densidad de las Tierras Agrícolas en América del Norte en 2022: Fuente: https://www.croplands.org/ Como vimos en cifras y ahora apreciamos en la imagen en color verde, hablamos de una extensión de tierras de escala continental dentro de los propios EE.UU., un exportador neto de alimentos al resto del mundo. La naturaleza y la geografía han bendecido a este país, separado por océanos de distancia de los conflictos viejos y nuevos en otras latitudes. Esto cobra especial importancia ahora que una Rusia con ánimos expansionistas, aliada con China en otros campos, amenaza el este de Europa. ¿Cuánto valen las tierras agrícolas en EE.UU.? Según las Estadísticas de Valor de la Tierra 2021, emitidas por el Departamento de Agricultura de los EE.UU., el valor inmobiliario de las granjas, el cual incluye la tierras y demás edificios e instalaciones que poseen las granjas, ha evolucionado de la siguiente manera: Entre 2007 y 2021, el valor inmobiliario pasó de 2.010 $ a 3.380 $ por acre, para un incremento de 1.370 $ (+ 68,2%) en 14 años. Sólo entre 2020 y 2021 se incrementó en 220 $ por acre (+ 7,0%). Llama la atención como, aún durante la pandemia, el valor se mantuvo sin cambios. Incluso entre 2008 y 2009, durante la crisis financiera global, la caída fue de sólo un 3,7%. Por otro lado, el valor exclusivo de las tierras agrícolas ha evolucionado de la siguiente manera: Entre 2007 y 2021, el valor de las tierras cultivables pasó de 2.530 $ a 4.420 $ por acre, para un incremento de 1.890 $ (+ 74,7%). El incremento entre 2020 y 2021 fue de 320 $ por acre (+ 7,8%). “Estos retornos son tremendamente atractivos si los comparamos con el mercado de valores.” Las 5 ventajas de invertir en tierras agrícolas Existen 5 factores principales que explican por qué las grandes fortunas están invirtiendo en tierras agrícolas en los EE.UU.: 1.- Mantenimiento y aumento del patrimonio Mantener y aumentar el patrimonio es una de las metas principales de cualquier inversión. Sin duda, la adquisición de tierras agrícolas puede ayudar con este objetivo a través de la apreciación del valor de las tierras, el cual ha aumentado sostenidamente durante las últimas décadas. “Este tipo de activo real resulta mucho menos riesgoso que las inversiones en el mercado de valores.” Además, permite a los inversores aumentar su capacidad para endeudarse, al usar las tierras agrícolas como colateral. 2.- Generación de ingresos La inversión en tierras agrícolas puede generar ingresos a través del cobro de alquileres, o bien, a través de la venta de los cultivos producidos. Dependiendo de la magnitud de las tierras poseídas, estos ingresos pueden llegar a ser considerables. “En el caso de los ingresos por cobro de alquileres, los retornos pueden ser mucho menos volátiles que otras clases de activos, e incluso estar menos correlacionados con el mercado de valores.” Existen muchas maneras en las que se puede rentabilizar la propiedad de la tierra, siendo el uso agrícola una de las más extendidas, aunque no es la única. 3.- La materia prima subyacente es absolutamente esencial Las tierras agrícolas producen los alimentos que se consumen a nivel global. “La demanda por productos básicos alimenticios aumentará junto con la población mundial en las próximas décadas.” Ello garantiza un mercado activo para los productores, lo cual son buenas noticias para los propietarios que operan o alquilan sus tierras a otros. 4.- Cobertura contra la inflación Atravesamos por un shock negativo en la oferta mundial de alimentos debido a 3 factores: Problemas en las cadenas de suministros. La invasión rusa a Ucrania. Políticas proteccionistas aplicadas en países claves como la India. En este momento, los precios de los alimentos han aumentado prácticamente en todo el orbe y ello beneficia tanto a los productores como a los propietarios de tierras agrícolas. Según el Departamento de Agricultura de los EE.UU., el Indice de Precios Pagados y Recibidos para Cultivos Agrícolas ha venido aumentando sostenidamente desde la pandemia. De hecho, con una cesta de precios base de 2011 estamos alcanzando niveles entre 120 y 135 a la fecha. Como vemos, en momentos como el actual, invertir en tierras agrícolas puede generar una mejor protección contra la inflación que las acciones y los bonos. “No son pocos los que afirman que invertir en tierras agrícolas es como invertir en oro, pero con producción…” 5.- Obtención de ventajas fiscales “Los propietarios de tierras agrícolas pueden aprovechar a su favor las deducciones fiscales por depreciación.” Estas deducciones aplican para los equipos, herramientas y mejoras realizadas, incluso algunos cultivos son elegibles para este tipo de exención fiscal. También, en muchos casos, los intereses sobre hipotecas agrícolas son deducibles de impuestos. Por otro lado, dependiendo de la legislación estatal, los impuestos a la propiedad pueden ser menores para las tierras agrícolas en comparación con terrenos residenciales o comerciales. ¿Quiénes son los mayores propietarios de tierras agrícolas en EE.UU.? Existen diferentes tipos de tierras, ello incluye aquellas con vocación agrícola y aquellas que tienen otras características y usos. Incluso hay terrenos que sin ser agrícolas pueden convertirse en tales. "Si nos centramos estrictamente en tierras agrícolas, se estima que los principales propietarios de este tipo de activo son Bill y Melinda Gates, quienes han venido acumulando estas adquisiciones a lo largo de la última década." Según la publicación especializada en el sector, The Land Report, para 2021 ya los Gates acumulaban casi 270.000 acres a lo largo y ancho de EE.UU., de los cuales, 242.000 pueden ser catalogados como tierras agrícolas: Fuente: https://landreport.com/2021/01 Cuestionado sobre esta gran acumulación de tierras agrícolas, Bill Gates respondía que se debía al interés en la ciencia de semillas y el desarrollo de biocombustibles, más que al cambio climático u otro tema en particular. Ranking de los mayores propietarios de tierras agrícolas en 2020 Según The Land Report, el ranking 2020 se componía de la siguiente manera: Fuente: https://landreport.com/2021/01 Los 5 propietarios principales de tierras agrícolas en EE.UU. son individuos particulares o familias que concentran 932.000 acres de terreno cultivable. No obstante, si hablamos de tierras en general, vale la pena aclarar que los 5 mayores propietarios de EE.UU. son los siguientes, según la misma publicación: 1.- Familia Emmerson, 2.330.000 acres. 2.- John Malone, 2.200.000 acres. 3.- Familia Reed, 2.100.000 acres. 4.- Ted Turner, 2.000.000 acres. 5.- Los Ranchos Kroenke, 1.627.500 acres. Estos propietarios acumulan nada menos que 10.257.500 acres de terrenos de diverso tipo. Estas vastas extensiones incluyen amplios recursos naturales, forestales y gran biodiversidad. Ciertamente, durante las últimas décadas ha habido una tendencia a la concentración de las tierras agrícolas y no agrícolas en los EE.UU. ¿Cómo invertir en tierras agrícolas en EE.UU.? Cualquier ciudadano norteamericano o extranjero puede invertir en tierras agrícolas en EE.UU., a excepción de algunos estados que prohíben la participación foránea, tales como, Mississippi, Hawaii, Oklahoma, North Dakota, Iowa y Minnesota. Del resto, si un particular cumple con los requisitos exigidos puede invertir en este tipo de activo. Los EE.UU. cuentan con un mercado de bienes raíces desarrollado y con leyes de propiedad muy claras. La inversión puede hacerse de forma directa o indirecta. Veamos: Invertir de forma directa Un particular puede invertir en tierras agrícolas de manera directa a través de 3 métodos: Compra y arrendamiento al operador actual Puede comprar una granja agrícola en operación a través de una transacción de venta con arrendamiento posterior, en la cual, el operador actual continúa trabajando en la granja y paga un alquiler al nuevo propietario. Esta puede ser la alternativa menos riesgosa, sin embargo, en estos casos las tierras tienden a costar mucho más, lo cual reduce el beneficio potencial. Compra y arrendamiento a un nuevo operador Puede comprar una granja agrícola y alquilarla a un nuevo arrendatario. Esta opción puede ser más rentable, pero supone la dificultad de encontrar al operador adecuado, más aún, cuando las estadísticas indican que la población de granjeros arrendados más bien disminuye. Conversión de terrenos no agrícolas en granjas y arrendamiento Puede adquirir tierra que no se está usando para propósitos agrícolas y convertirla en una granja. Este puede ser el método más rentable de todos porque se compra la tierra a un menor costo. Sin embargo, requiere mucha inversión y trabajo para adecuar los terrenos, definir los cultivos apropiados y encontrar a un operador eficiente. 6 aspectos críticos al invertir de forma directa en tierras agrícolas Cuando se invierte de forma directa se debe prestar especial atención a 6 aspectos críticos que incidirán en la capacidad productiva de las tierras agrícolas: Tipo y calidad de la tierra. Acceso a servicios básicos (agua, electricidad, gas, etc.). Geografía circundante y topografía. Vías de acceso. Impuestos estatales a la propiedad. Facilidades y restricciones locales. Una de las maneras más comunes para adquirir tierras agrícolas a precios competitivos es a través de subastas. Según Statista, los 10 estados con mayor cantidad de granjas agrícolas en 2021 fueron, Texas, Missouri, Iowa, Oklahoma, Ohio, Kentucky, Illinois, Tennessee, California y Minnesota. Estos representan una buena opción por la abundante oferta, aunque existen terrenos de gran calidad en otros estados también. Invertir de forma indirecta Los inversores que no quieren pasar por el proceso que acabamos de describir, o bien, aquellos que no cuentan con grandes capitales, pueden invertir en tierras agrícolas de forma indirecta a través de un fideicomiso de inversión en bienes raíces: Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o "REIT" Un fideicomiso de inversión en bienes raíces es una compañía que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Se basa en el modelo de los fondos mutuos, agrupando el capital de numerosos particulares. “Esto hace posible que los inversores minoristas obtengan dividendos de las inversiones inmobiliarias, sin tener que comprar, administrar o financiar ninguna propiedad por sí mismos.” Ventajas y desventajas de invertir en un REIT Los REIT pueden desempeñar un papel importante en una cartera de inversiones porque pueden ofrecer un dividendo anual elevado y estable. Son fáciles de comprar y vender, ya que la mayoría se negocian en bolsas públicas, una característica que mitiga algunos de los inconvenientes tradicionales de los bienes raíces. No ofrecen mucho en términos de apreciación del capital a corto plazo. Como parte de su estructura, deben devolver el 90% de los ingresos a los inversores. Por lo tanto, solo el 10 % de los ingresos imponibles se puede reinvertir en el REIT para comprar nuevas participaciones. Otros aspectos negativos son que los dividendos del REIT se gravan como ingresos regulares, y algunos tienen altas tarifas de administración. Veamos 2 REIT’s que pueden llegar a ser considerados por los inversores: Gladstone Land Corporation (LAND) Con sede en Virginia, EE.UU., se dedica al negocio de propiedad y arrendamiento de tierras agrícolas. Posee aproximadamente 164 granjas que comprenden más de 112.542 acres en 15 estados de los EE.UU., así como varias instalaciones relacionadas con granjas. Las granjas de la compañía están ubicadas en regiones donde sus arrendatarios pueden cultivar productos frescos, tales como bayas y verduras, que generalmente se plantan y cosechan anualmente. “Su capitalización de mercado actual alcanza los 838,45 millones de dólares, con un rendimiento del dividendo del 2,25%.” También es propietaria de granjas con cultivos permanentes, como almendros, manzanos, cerezos, higos, limones, olivos, pistachos y otras huertas, así como plantaciones de arándanos y viñedos. Por otro lado, posee varias instalaciones relacionadas con la agricultura, como instalaciones de refrigeración, empaque, procesamiento y almacenamiento. Análisis técnico de LAND Veamos el gráfico semanal de velas japonesas y MACD para la acción de LAND, cotizada en el NASDAQ: Desde la pandemia en 2020, la acción desarrolló una tendencia alcista que se mantuvo hasta abril de este año, cuando alcanzó un máximo histórico de 42,10 $. En ese lapso de 2 años, la acción se apreció un 338,1%. No obstante, desde entonces ha caído un 40,9%; producto de ganancias por debajo de las expectativas en los últimos 2 trimestres. De hecho, durante junio el precio realizó ruptura a la baja de la línea de tendencia alcista. En el panel inferior del gráfico, las líneas del indicador MACD se encuentran en territorio negativo, lo cual refleja la pérdida de impulso del precio. El próximo nivel de soporte se encuentra alrededor de los 18,74 $; de manera que es prudente observar si el precio puede mantener los niveles actuales y ganar impulso. “Las circunstancias actuales suponen cautela ante el aumento de las tasas de interés que se espera para la próxima reunión de la FED a fines de julio. No obstante, LAND puede ser una opción a tener en cuenta a los niveles de precio vigentes.” Farmland Partners Inc. (FPI) Con sede en Colorado, EE.UU., FPI posee y adquiere tierras agrícolas en América del Norte, y además, otorga préstamos a los agricultores, garantizados por bienes raíces agrícolas. La compañía posee y administra aproximadamente 184.000 acres en 18 estados, incluidos Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Louisiana, Michigan, Mississippi, Missouri, Nebraska, Carolina del Norte, Carolina del Sur y Virginia. Tiene aproximadamente 26 tipos de cultivo y más de 100 arrendatarios. La cartera de FPI se utiliza para producir cultivos primarios, como maíz, soja, trigo, arroz y algodón, así como cultivos especiales, como almendras, arándanos cítricos y hortalizas. “Su capitalización de mercado ronda los 747,30 millones de dólares y el rendimiento del dividendo alcanza un 1,68%.” Por otro lado, bajo su Programa de Préstamos, la compañía otorga financiamiento a los agricultores externos (tanto arrendatarios como no arrendatarios) para adquisiciones de propiedades, capital de trabajo, actividades agrícolas operativas, proyectos de infraestructura agrícola y otras actividades agrícolas. Análisis técnico de FPI Veamos el gráfico semanal de velas japonesas y MACD para la acción de FPI, cotizada en el NYSE: Desde finales de octubre de 2020 la acción desarrolló una tendencia alcista (línea 1) que finalizó en junio de 2021. No obstante, la tendencia se reanudó a comienzos de 2022 (línea 2) y llevó la acción a un máximo histórico de 16,43 $ en abril. Durante estos últimos 2 años la acción se apreció un 162,0%. La tendencia aún se mantiene vigente, por encima de un nivel de soporte alrededor de los 12,50 $. Sin embargo, en el panel inferior las líneas del indicador MACD reflejan una divergencia bajista. Aún cuando el precio llegó a máximos superiores con respecto a 2021, en el indicador observamos máximos más bajos. “Es probable que el precio tienda a bajar más. De hecho, la cotización está en niveles relativamente altos, por lo que en estos momentos es recomendable permanecer fuera a la espera de niveles de precio más atractivos.” Como hemos visto, los individuos y familias más ricos del mundo se han volcado a invertir en tierras agrícolas en los EE.UU. Ahora conoces las 5 razones principales y los hechos relevantes que rodean esta tendencia. Sin embargo, contrario a lo que se cree, el inversor minorista también puede participar en estos mercados de forma indirecta a través de diversos activos bursátiles. Esperamos que el artículo te haya sido de utilidad para poder identificar otras clases de activos, y cómo invertir en ellos.

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Tierras agrícolas: ¿Por qué los ricos están invirtiendo en ellas?

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